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住房租赁20时代悄然崛起中国将出现几个“超级租房城市”?
发布日期:2019-09-29 12:36   来源:未知   阅读:

  5万间规模,10亿营收,这是近日龙湖冠寓发展部总经理在接受采访时提到的两个数字。5万间,企业规模的生死符;10亿,龙湖冠寓今年营收指标。而这只是2000多家长租公寓机构其中的一个特写。

  自从2017年,《租赁崛起》一书中提及,“未来10年,我国租房市场租金GMV将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人”。到现在,迈点研究院认为预计到2030年我国流动人口超过2.65亿人,住房租赁市场空间达到4.2万亿。从3万亿到4.2万亿住房租赁市场变化的同时,以机构化房东为主、传统中小二房东散租逐渐消失的住房租赁2.0时代也正在悄然崛起。

  在城市化进程中,人口往城镇化迁移成了一个不可逆转的趋势。因此,城镇人口快速增长。早在2017年,中指研究院数据显示,深圳2000万的实际管理人口中,80%的人群租房居住;1041万套存量住房中,70%长期处于租赁状态。当时,深圳租赁人口和租赁住房占比一举成为全世界最大的住房租赁占比城市。

  近3年的时间,人口依旧在不同的城市之间保持流动。据58同城发布的数据显示,2015年至2017年间,我国年均流动人口达到2.46亿,主要流向京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区及沿海地区,这一群体已经成为我国房屋租赁需求第一大群体。

  与此同时,逐年增长的全国普通高校毕业也成了房屋租赁需求的一大群体。基于此,迈点研究院预计到2030年我国流动人口超过2.65亿人,住房租赁市场空间达到4.2万亿。

  流动人口的快速上涨,推动着住房租赁需求的高速发展。以长三角为例,根据58同城数据显示,长三角租房需求同比去年上涨41.9%,上海一居室供应占比50%。受城市发展影响,上海的租赁房源需求及供应同样都领先城市群,沪宁杭三城的租赁房源供应总量占比在78%,租金也由上海拔得头筹。

  加上几大新区正在陆续吸引人才:雄安、大湾区等,这些区域也会因为流动人口的快速增长,从而出现大量的租房需求。或许几年之后,深圳,这一世界最大的住房租赁占比城市,将会出现“退位让贤”的局面,中国也将迎来更多的“超级租房大城市”。

  我国住房租赁市场供给原本以“二房东散租”为主,存在较为严重的信息不对称、监管不到位问题,“劣币驱逐良币”现象严重。原本这一市场,· 第四届橙瓜网络文学奖最具行业创新奖以及最具潜力影视,中小二房东原本安于其中,通过租金差获得盈利。看似“小而美”的背后,是大部分中小二房东,在没有足够的资金支持下,很难跨越规模不经济的阶段,无奈智能一直停留在小规模运营的阶段。

  “没有规模,肯定不会有利润。”这是长租公寓市场的异军——机构化房东中的房企系长租公寓代表龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪在一次采访中提及的,对于投身租赁行业的房企而言,必须形成规模优势,若“管理的房间低于5万间,将几乎不可能盈利”。

  的确,当以房产系、品牌系、中介系、酒店系和国家队5大派系组成的机构化房东迅猛进入长租公寓市场,原本中小二房东的安逸被打破,规模、运营、品牌都将成为传统二房东应接不暇的新挑战。

  与此同时,行业保持着快速的发展。艾瑞报告预测,到2025年长租市场规模将由现在的1.57万亿元增长到3.01万亿元,年均行业增速都将保持在9%以上。

  5大派系当然也没有错过近几年的长租公寓发展黄金时间,据迈点研究院数据显示:当前分散式公寓如自如、蛋壳公寓体量已分别突破85万间、50万间,集中式公寓如魔方公寓、泊寓、旭辉领寓体量也纷纷突破10万间、7万间、6万间,而服务式公寓如盛捷服务公寓、辉盛国际、雅诗阁服务公寓等也凭借其较强的运营能力近年稳健扩张。

  回顾中小二房东,面对机构化房东的快速扩张和长租公寓运营服务的提升,反而“剑走偏锋”前不久,有媒体报道一位武汉的二房东霸占房屋3年多,隔成33间胶囊房出租。最终被执法人员强制腾退,租户只能连夜搬离。收租人被法警铐上手铐带离。

  另一边,艾瑞报告显示机构化的房源占比未来会快速上涨至70%。这意味着,属于中小二房东的“光辉岁月”终将逝去,原本那些脏乱无序、安全隐患、租金收取不明的租房时代将会过去。机构化房东的崛起,自然也是指日可待。

  长租公寓的诞生,从诞生以来便有政策相伴,自十九大明确将租购并举写入报告,租赁地位提升。先后出台“16城入选住房租赁试点”、“13城入选集体建设用地建设租赁住房试点”。各省市纷纷落地迅速落地国有住房租赁平台,以及出台相关住房租赁细化规定。

  具体到住房租赁各个环节:① 土地资源,国家推进利用集体建设用地建设租赁住房,为企业提供土地供应,增加供给;② 财政补助,住房和城乡建设部网站前不久公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,共有16城获得中央财政支持,每年不少于6亿/元;③ 税收政策,以合肥为例,近日更新住房租赁奖补政策,扩大奖补范围、税负基本均衡及简化申领流程。并把符合条件的商改租、工改租项目也纳入2019年度补助范围,平衡税负;④ 资金引流,允许险资进场,为长租公寓企业迎来“大金主”。

  以上仅仅是政策支持长租公寓发展的几个写照,并不是汇总。而从发达国家住房租赁行业发展经验来看,我国还需要加快相关立法建设,规范行业秩序。

  令人庆幸的是,住房租赁立法正在被按下“快进键”。据《新京报》报道,《北京住房和城乡建设发展白皮书(2019)》透露,今年继续推动《北京市住房租赁条例》立法工作,加大对房地产中介机构、住房租赁企业和信息发布平台等市场主体的监管力度。在国务院2019立法工作计划中,也出现了“拟制定修订住房租赁条例”。“有法可依”这一行业共同的心愿,相信指日可待。

  当住房租赁时代在发生改变,市场主体由原本的中小二房东转向机构化房东,各项制度从不同层面来支持行业的发展。行业的向好态势愈发明显,却有些品牌越走越偏。局限于自己的一片小天地,却无从了解行业其他品牌的动态以及战略布局。有困于运营之苦,有困于资本之苦,也有不晓得如何根据最新政策推动自有品牌的进一步发展。

  “困顿于此,难以前行”,成了一些中小型长租公寓品牌的真实写照,就好像掉进了一个四周无人的泥潭之中。如何才能从租赁1.0时代成功跨越到2.0时代,宏观环境分析、产业发展动态、区域最新动向、头部品牌案例分析等智库型资料必不可少。这些行业研究数据以及分析,才能成为将品牌拉出泥潭的那只手。而这也是品牌中国战略规划院及迈点研究院近两年来坚持在做的一件事,发布《中国住房租赁品牌发展报告》。毕竟,知识才能改变品牌命运。

  今年,《中国住房租赁品牌发展报告(2019)》也将如期而至,专业机构多位专家学者与百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取的迈点品牌指数MBI一同为住房租赁行业提供智库支持,赋能行业品牌成长,帮助品牌明确品牌定位、及时调整发展策略,在激烈的行业竞争立于不败之地!

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